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楼盘规划

建发瑞云：备案名（云熙公馆），地处：台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧

项目占地33亩，规划6栋13-33F高层住宅，合计约246套，主打建面：149-236平米。

户型情况

149平米A：四房两厅两卫，独梯设计，位于5#小高层，四开间朝南，主流大面宽布局，主卧空间较大，整个户型没有太大硬伤，这几年也不少见，唯一不同南面阳台预计做了内包。

149平米B：四房两厅两卫，位于7#高层，四开间朝南，客餐厅南北完全对流，同样南面部分阳台做了内包，预计这个户型得房率低于上面。

169平米：四房两厅三卫，位于6#高层，布局依旧四开间朝南，阳台内包，缺点在于一个客卫是暗卫，一个客卫对着北向阳台，厨房狭长。

172平米：四房两厅三卫，独梯设计，位于5#小高层，采取L型观景布局，这几年出现在部分改善盘的180-210平的产品，产品特色就是动区空间大，4个卧室除了主卧空间都一般，其中一个还是暗卫。

186平米：四房两厅三卫，位于1#高层，主流大面宽布局，149A的升级版，主卧+主卫占据较大空间，同样存在一个暗卫，这个户型做三卫常见的问题。

217平米：四房两厅四卫，位于3#高层，户型单独设计佣人房独立进出，不过电梯没做到隔离，做到南向双主卧的设计，主要硬伤还是存在多个暗卫。

236平米：四房两厅四卫，位于2#小高层，单层独户，双电梯设计，这个产品在福州这几年算少见，采取动静分区，客餐厅搭配两面采光，空间体验不错，卧室区略显不足，除了主卧占据较大空间外，剩余三房规格都比较一般，设计的卫生间空间也比较紧凑，还有暗卫存在。

综上，对于项目的户型效果图，面积段不少，整体的跨度较大，对于客源的选择面也大，大部分户型都采取了主流的大面宽，不会有太大问题。

区位情况

项目位于台江区二环内，周边存在南公园，规划地铁3号线+8号线交汇，未来预计地铁优势较大，项目南侧西侧都是大马路，存在一定噪音粉尘影响。

项目周边以老旧小区为主，南面设计高层住宅，对于项目其他楼栋的采光视野都存在一定影响。

对于汽车南站这个区位，最大的困扰是认可度，特别是高改的客源，如何看待。

如果只是刚需、刚改的产品，这个区位绝对算得上不错。

只不过对于更上游的购房群体，个人感受没有过于稀缺的属性。

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