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广州中海上涌

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上涌果树公园北侧地块（以下简称“上涌地块”、“上涌项目”），顾名思义，它位于上涌果树公园的北侧，但这个“北侧”，它相隔了一条新滘路，2023年9月，中海地产以摇号的方式拿下该地块。项目至今虽然还没正式公开对外开盘，但已受到广泛关注。今天我就秉承深度、客观的态度，从（1）区位、（2）产品、（3）横向对比、（4）老李点评，四个角度针对上涌项目进行分析。

【区位】

由于该板块开发得比较晚，处于南洲、沥滘、客村、敦和、轻纺城等版块的边缘区域，没有形成一个既定的版块名称，所以业界就以附近的大型小区“逸景翠园”命名，称为“逸景版块”。上涌地块定位的主调是“琶洲居住圈”，“珠江新城外沿”，根据百度地图测距，项目距离磨碟沙直径距离4公里，距离珠江新城地铁站直径4.6公里（如下图），所以这个居住圈概念的定位我认为没毛病，距离“珠金琶”越近的房子，也就意味着越有潜力。

上涌项目分别到磨碟沙和珠江新城的距离

门口就是地铁11号线上涌站（如下图），一个站就能到大塘换乘三号线，四个站到达琶洲，五个站到达员村，六个站到达天河公园……这就很好地匹配到了“珠金琶”人群的出行。可能又会有朋友提问：“买这类型房子的人需要还坐地铁吗？”，我再说明一下：（1）现在的人们都很低调，加上广州上下班拥堵，乘坐地铁时间效率更高，还能腾出双手和大脑；（2）老人家、小孩子出行需要地铁。

广州地铁十一号线线路平面示意图

虽然说上涌地块优点明显，但缺点同样明显，我这里展开分析一下区位缺点，好让大家在下决定之前有一个充分的了解：

首先，项目位于新滘路与广州大道南交界处，新滘路由东往西横贯海珠区，中间没有红绿灯，可以说是缩小版的广园快速；而广州大道，是一条由南向北连接番禺、海珠、越秀、天河、白云的主干道，由于其位处中心区域，并且属于早期规划建设的干道，所以车流量巨大。项目在这两条主要干道的交汇处，其噪音、扬尘、安全、出行都会受到一定的影响，如果大家对附近不了解，则可以把这个交汇处想象成广园快速路与广州大道中交汇处，二者可以说不分伯仲。

所幸的是南面的1033和1036地块（如上图）是由开发商配建并交回给政府统筹的商服项目，能在一定程度上阻挡新滘路的噪音和扬尘，但我个人估计，这也是杯水车薪，因为声波遇到障碍物会被反射，而且南风也会把扬尘往北吹；即使南面的商服楼真的能阻挡噪音和扬尘，但同时也能阻挡采光和景观，南风也同样给阻挡了，我在地图上大概粗略测了一下1号楼与商服地块的距离，大约是72米。

逸景路交通状况

第二，由于中大布匹市场的规模之大，范围之广，对周边交通和生活环境造成不小的影响（如上图），门口的逸景路就有多个轻纺城，开车的朋友啊，都会主动避开尽量不走逸景路。

第三，版块没有周边几大城中村：上涌、后滘、江贝、鹭江、大塘，加上二手车市场，这个城市面貌与居住氛围，如果不改造，那么周边完全没有什么城市面貌可言，如果都改造，那么周边的城市面貌将会是质的提升。

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